家賃収入はすべてローンに回すべし

不動産

さて、前回は「空室リスク体験」についてお話ししました。こちらです↓

http://syotti.com/2020/07/02/vacancy/

空室が出てしまい、51.25万円の出費が出てしまったわたし。今回はここからリカバーしていった話しをします。

横浜、浜町の物件を続けて購入

その5年後の2010年、横浜から徒歩8分の場所に築19年の物件をローンンなしで購入。さらにその5年後、浜町から徒歩2分築7年の物件を1400万円で購入。この浜町の物件はこれまでお付き合いさせてもらっていた地元の不動産屋の個人的な紹介だったのですが、当時としても破格の値段。これは今考えても本当に掘り出し物の物件。

さらに大塚の物件も

浜町の物件は頭金200万円、ローン1200万円で購入。勢いに乗ってその1年後、大塚から徒歩7分で築21年の物件を頭金200、ローン700万の900万で購入(掘り出し物の探し方は別途紹介します)。ここで収支を計算してみると、投資額2,230万円、ローンが3,000万円、家賃収入38.9万円/月、このうちローン支払いが20.9万円。表面利回り8.9%、実質利回り4.8%とまあまあの数字。図にするとこんな感じ(オレンジのラインはローン物件)

5,000万円投資して月21万円の実利ってどうなの?

って思う人も多いと思います。実際わたしもそう思いました。しかもここから固定資産税はかかるし、所得税は取られるしと。そして気づくのです。鬱陶しいのはローンだと。なんで月に39万の家賃が入ってきてるのに、半分近くも持っていかれんのよと。利回りもローンのおかげで半減。何かが違う。そう、憎むべきはローンだと気づくのです。

ローン返済しようと思ったら・・・

で、そこからは炎のようにローンの返済が始まる予定でした。ところが不動産屋が三軒茶屋徒歩10分築21年、950万円の物件を持ってきやがったのです。2013年当時、住みたいまちランキングのベスト3だった三茶。これは買うしかないとまたまたローン750万、頭金200万円で購入。投資額2,430万円、ローンが3,750万円ということになりました。憎むべきローンは減るどころかさらに750万円増えてしまったのです。

しかし、またまた気づいたのです。そう、家賃収入をすべてローンに回せば良いのだと。早く気づけって話しなのですが。全てローンに回すとすると、三茶の物件の6.5万を合わせて、45.4万円/月、年間でなんと、545万円も返せるのです。なんと、6年半ちょっとで全てのローンが返せる計算!すごい!と思ったのですが、後でそれなりの不動産投資本などを読むと当たり前の話だったです。ま、何はともあれ、明日がみえたのです。

というわけで、次回は家賃をローン返済に回すことの素晴らしさを書きます。