ローンを返しまくった日々

不動産

前回はローンの返済の重要さに気づいたところまでお話ししました。こちら↓

家賃収入はすべてローンに回すべし
さて、前回は「空室リスク体験」についてお話ししました。こちらです↓空室が出てしまい、51.25万円の出費が出てしまったわたし。今回はここからリカバーしていった話しをします。横浜、浜町の物件を続けて購入その5年後の2010年、...

今回はそのローンをひたすら返しまくった話をします。おさらいすると、これまで借りたローンが3,750万円。家賃総額が45.4万円/月、年間で返せる金額は545万円。3,750/545=6.88。ということで6年と10ヶ月で返せる計算。

というわけで、ここからひたすらたまった家賃を返す算段を始めるのですが。3,750万円の内訳は、1,100、1,200、700、750、それぞれ金利は1.8、1.9、2.6、2.5%です。後の2つのマンションの金利が高いのは、築年数が経っている(20年以上)なので銀行に高い金利を設定されたからなのです。

返済は手数料が無料のローン、次に金利の順番

で、当然返していく順番は金利が高い物件のローンからなので、大塚、三茶、浜町、五反田の物件という具合になるのですが、ここで気をつけなければならないのは手数料です。銀行もしっかりしていて、あまり短い年数で繰上げ返済すると儲からないので、しっかりと手数料をとる契約にしています。この手数料は銀行によって違うのですが、例えばA銀行は3年以内に返す場合は返済金額の3%、B銀行は5年以内に返す場合は2%というぐあいに縛りを設けています。よって、返す順番は手数料がないローン、その次に金利が高いローンという形になります。

わたしの場合2014年に返済を始めたので、五反田以外の物件はすべて手数料がかかります。なので、最初に五反田の1,100万円を3年かけて返していきました。3年経つとほかの銀行の手数料も無料になったので、あとは、大塚、三茶、浜町という順番で返していきました。

返済は「一括返済」か「お金が貯まったごと」か?

返すスパンですが、借りた銀行ローンがすべて貯まった時に一括で返す方法と、2、3ヶ月おきくらいにちょこちょこ返す方法がありますが、これも手数料によります。ちょこちょこ返しても手数料が無料なら、小刻みに返済していくべきです。なぜなら返済するごとに払うべき金利がなくなっていくからです。

繰り上げ返済は期間短縮型を選ぶべき理由

返済方法は期間短縮型と、月々返済軽減型がありますが、断然期間短縮型を選ぶべきです。期間短縮型の繰り上げ返済をした場合、毎月の返済額は変らないが、返済期間は当初より短縮されるのです。しかし、目指しているのはあくまでローンの完済なので、わたしは期間短縮が恩恵だとは考えませんでした。この短縮された期間の利息を払わないことが最大のメリットです。

繰り上げ返済でよく使われるのが下図(出典:goo不動産)ですが、繰り上げ返済はすべて元金に使われます。元金が減るとそこについている金利もなくなる(白抜きの部分)。なので大幅なローン返済額の削減につながるということです。図で分かるとおり、最初のうちは金利の占める割合が高く、後半になると減っていきます。ですので、返済するならば早いうちが良いということになります。

というわけで、約7年かけて返済した結果、2020年現在、7軒分のローンはゼロになっています。ちなみに、ローンを返済している間2016年にもう1軒買いました。場所は大森駅から徒歩12分。少し駅から離れているところがネックだったのですが。価格は1,800万円。退職金を全てこれに投入したのでローンはゼロ。

2020年現在の状況はこんな感じです。これまで不動産投資の経緯をお話ししましたが、今回でとりあえず終了です。また何か変化があったらお話しします。ではでは。