ワンルームマンションは徒歩10分圏内を買えば勝ち組になる

不動産

今日は投資マンションの物件の見極めについてお話ししてみます。ズバリ立地、ズバリ駅からの徒歩分数です。

ワンルームマンション投資は都市圏が基本にな離、できれば投資物件は東京23区で、というのはおすすめというかもはや必須です(これについては別途記事を書きます)。そしてその都市圏では特に駅からの徒歩分数が重要になるのです。(恐ろしいまでに)。

都市圏は徒歩利用が重要な理由

平成27年に国土交通省が調査(下記図)した結果によれば、7割が車以外の交通手段を使っています。最寄りの駅や停留所には徒歩で行きます。そして全体の5割は鉄道を利用(「移動が徒歩」も含める)。そしてこの割合は年々増えているとの調査結果になっています。

この調査は三大都市圏なので、特に東京都心などはこの傾向が特に強いと考えられます。なぜなら駐車場の料金はベラボー&クソ高く(笑い話ですが、わたしの友達で住んでる家よりも駐車場代のほうが高い奴がいました)、下手をするとちょっと古いワンルームマンションの家賃並みなので、そもそも車を所有していない人は少なく、主な移動手段は電車になるからです。

そのために、入居者にとっては駅からマンションまでの距離が非常に重要なポイントとなりえるのです。

(出典:国土交通省都市計画課資料)

 

約7割の人は「徒歩10分以内」に住みたいと考えている

下記グラフは4年前にCHINTAIが調査した結果ですが、およそ7割が10分以内に住みたいと答えています。(5分以内に住みたいと答えている人も2割もいるのです)。この7割という数字は無視できない数字であり、マンション投資の際は最重要視すべき数値です。

わたしも何度か入居者が退去しましたが、その際やはり次の入居者が決まるまで徒歩10分を境に決定時間が遅れます。肌感覚でいうと、おおよそ、1ヶ月近くの差がある感じです。1ヶ月というと丸々家賃1月分。7-8万になります。しょうじき、大森駅から徒歩12分のマンションは、「やっちまったなー」という感じです。一度空室になったのですが、決まるのに2ヶ月かかりました。

「出典:CHINTAI」

物件下落リスクも低くなる

駅から近いほどマンションの価格が高くなるので、初期の投資額は大きくなるのですが、長く持ち続け、物件が卵(家賃)を産みインカムゲインを得続けられるのは大きな魅力です。
それに、徒歩10分以内の物件であれば、万一手放すことになったとしても、人気は高く売却が比較的容易になります。

このように、毎日のように利用する駅からの近さはめちゃめちゃ重要な要素なのです。それは日当たりや、周りの環境よりもです。

なぜならワンルームに住む人は基本独り身です。家族ならば子供の環境や、日照などが決め手の要素になるのですが、昼間は家にいない、休日も外に遊びに行く独り身ならば、居住環境よりも「駅にどれだけ近いか」が重要なのです。