「サブリース契約」は絶対にしてはならない3つの理由

不動産

以前、「言論プラットホームアゴラ」でサブリースについての記事を投稿しました。こちらです↓

「レオパレス」と「かぼちゃの馬車」の共通点(アゴラ掲載記事)
レオパレス問題(毎日新聞)が巷を賑わせているが、同じ不動産問題では記憶に新しい「かぼちゃの馬車事件」がある。これは、スマートデイズ社によるシェアハウス事業が破綻し(日経新聞)、管理会社からオーナーへの賃料が未払いとなった事件であり、オーナー...

今回、この記事の続報として「サブリースのデメリット」について書いてみたいと思います。

改めていうとサブリースとは、「家賃保証契約」のことです。ざっくり言うと、不動産管理会社がオーナーから物件を一括に借り上げて、借主に転貸する「家賃保証制度」です。しかし、サブリースは家賃保証契約という名前にそぐわず、その実態は保証でもなんでもない、ということをお話ししたいと思います。

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空室で発生する費用

不動産投資、特にマンション投資をしてそこでインカムゲイン(家賃収入)を得る場合、1番のリスクと言われるのが空室リスクです。一旦入居者が退去して空室が発生すると、次の入居者が決まるまで早くとも4週間はかかります。

そのプロセスを書くと、①退去→②部屋のクリーニング(業者選定から実施まで約2週間)→③入居者募集→④決定(約2週間)とだいたいこんな感じなのですが、そのプロセスごとに費用が発生します。

まず①では退去した結果家賃収入の減、②では壁や床のクリーニング費用、③では不動産業者に払う広告費用が発生します。仮に家賃を8万円とした場合、①で8万円、②は汚れ具合にもよりますがだいたい4、5万円、③は家賃の半分ですので4万円、と合計16から17万円かかります。

この空室のリスクを怖がるあまり、オーナーは経営や管理などをすべて管理会社に任せ、契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みになっているサブリース契約を結びたがる人がいます。しかし、このサブリース契約は実は大きな落とし穴があります。
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サブリース契約の落とし穴(家賃収入)

サブリース契約を結べば、オーナーは空室リスクがなくなり、安定した賃料を得ることができると言われています。しかし、実際には、家賃はオーナーと管理会社が相談して決めることにはなっていますが、それはあくまでもオーナー側の意見が違った場合であり、その決定権は管理会社が持つことがほとんどです。

不動産管理会社は市場価格より安い価格で出せば入居希望者は増えるので、契約更新時にオーナーへ低い価格で打診します。(一般的に保証される賃料は相場の80%から90%)。

考えてみれば当たり前で、管理会社は空室が出ればその分だけ損をするので、市場価格より安い価格で募集をかけます。同等の物件よりも安ければ客がつくのも当然なんです。

それを知らない無知なオーナーは家賃に穴が開かないことで単純に喜んでますがそれは大間違い

簡単に計算をしてみると、市場価格で家賃8万円の物件を90%で募集をかけると7.2万円で8千円/月の損。年間では9.6万円の損をします。

わたしの持っている物件の経験則では、だいたい1度入ったら入居者は平均して4年はいますので、サブリースにすると9.6万×4=38.4万円(4年間)で損をします。

もしサブリースにせずにした場合、空室費用は先ほどの例でいえば、1ヶ月空室が出ても17万円。差し引きで21.4万円です。つまりサブリースにすることで、約21万円を捨てていることになるのです。そう、多くのオーナーの勘違いは管理会社が客を連れてきてくれると思っていることなのです。

そうではありません、客を連れてくるのはあくまでも物件の持つポテンシャル(主に立地)なのです。市場価格で応募をかければ必ずお客は必ずつきます。

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サブリース契約の落とし(保証期間)

また、保証期間は30年等と長期間うたっている管理会社が多いのですが、実質は2年程度で契約が更新されます。もし物件に魅力がなくなった、または周囲の状況が変わったと管理会社が判断をすれば契約は打ち切られます。

例えば、物件がアパートだった場合で、周りに新築のマンションが次々に建っていった等の環境が激変すれば、家賃保証はできなくなると判断され契約を切られることもあり得ます。

契約しなければ当然家賃は保証されないので、自力で入居者を探すか、探せなければ最悪は家賃が入らないことになります。

以上、サブリースの落とし穴についてお話ししました。それにしても、かぼちゃの馬車やレオパレス事件の被害者は今どうしているんだろうなあ。スルガ銀行はまだ営業しているけど、あの銀行もまじひどいよな。。