【実体験】で語る 年収300万円でもできる不動産投資(その1)不動産投資の誤解

不動産

これまで不動産投資のメリットなどを書いてきましたが、

 

不動産投資は限られた人だけでしょ

金がなければできないのでは

などなどのお声をいただいたので、今回からシリーズで不動産投資について、話しをしたいと思います。
過去のエントリーでも書いたのですが、わたしが今持っているマンションは8つです家賃収入は約50万円/月です。

しかも最初の5年間は月5万円でした。たったの5万円と思うかもしれません。

確かに給料は毎月定期的に入ってはきます。でもなかなか、それにプラス数万円を稼ごうとしても難しいと思います。このご時世、テレワークで残業代も減ってきていますし。

そう考えると、5万円でもちょっとした小遣いにもなりますし、結婚、子供の教育資金、マイホームのローンの夢にも近づけます。また、自分のスキルアップのお金にも使っていけます。がんばったご褒美としてのプチ旅行にもいけます。

月5万円はあたりまえですが、年60万円です。そしてさらに収入金額を伸ばしていくこともできます。
となると、どうやってやればいいの?スキルは必要なの?

という疑問が出てくると思います。
なので、今回は本当に収入が得られる不動産投資のやり方を具体的に説明していきます。

その前に、不動産投資に関する誤解を払拭していただきたいと思います。

1.「不動産投資は金持ちだけのもの」という誤解

まず、「不動産投資は金持ちしかできない」という固定観念を捨てましょう。

不動産投資は少額からでもできます。わたしが不動産投資のお手伝いをしている方は年齢30才のOLの方、年収は350万円で不動産投資を始められて3年経ち、今2軒目の購入を考えています。

表題に書いたように、年収300万円からでも不動産投資はできます。というか、きちんと固定収入がこれから継続していく若いサラリーマンの方こそ、不動産投資に向いているのです。

2.「不動産投資はリスクが大」という誤解

不動産投資は危険というイメージを持つ方が多いと思いますが、これも間違いです。もちろん、リスクはゼロというわけではありません。しかしちゃんとした知識を持ち、ちゃんとした物件を、ちゃんとした手続きで購入すればリスクは、かなり減らせます

わたしはこれまで株、金(GOLD)、FX投資もやってきましたが、不動産よりもリスクは多いと感じています。

なぜなら、株、金、FXは他力、不動産は自力だからです。株やFXはどんなに堅実な買い方をしても、自分の知らないうちに勝手に下落します。

不動産は先に述べましたが、ポテンシャルのある物件に投資すれば自力でリスクを減らせます

特に株市場が大暴落をすることはあっても、大幅急騰することはまずありません。もちろん、急騰することはありますが、それは1部の情報を先に入手することができた人だけが得られる果実です。

不動産だって下落するだろう、という指摘がありますが、もちろん不動産も下落します。

でもわたしが推奨する不動産投資はあくまでもインカムゲイン(家賃収入)であり、売買益を目的としたキャピタルゲインではないからです。

このグラフをみてください。2004年からの東京圏の平均家賃ですが、ほとんど変わりはありません。

わたしも2001年から不動産投資を始めているのですが、物件ごとに上がり下がりはありますが、トータルの収入家賃若干増えています。20年間市場の家賃価格は下がっていないのです。

 

(出典:住宅新報)

ちなみに不動産価格も2000年以降ひたすら上がり続けています。

そして、もう1つ。株や FXには労働が伴います(実労)が、不動産投資は文字どおり不労なのです。わたしが、株式や投資信託などの金融商品に投資をした頃は、私的な時間はもちろん、下手をすると仕事中もチャートが気になって仕方がない状態でした。

不動産投資はものさえ持てればあとは管理会社任せで、全くの不労なのです。

3.「お金を貯めないと不動産投資はできない」という誤解

不動産投資は一軒買えるだけのお金を貯めないとできないというのも誤解です。もちろんある程度の頭金はあった方が良いのですが、極端にいえばですが、ゼロからでもやろうと思えばできます。

わたしが管理をお願いしている不動産さんが売り出しているマンションに次のようなスペックのものがあります。

価格530万円。1LDK、16.6平米、築30年、横浜の関内駅から徒歩10分。家賃は5万円、管理費8,500円、修繕積立金9,820円です。(端数の30万円は多分値引きできます)

この物件を買うために、例えばがんばって200万円貯めたとします。これを頭金にして300万円をローンで借りたとします。今のマンション投資の金利相場は約2.4%。これで計算すると30年ローンで、月に11,698円になります。

5万円-(11,698+8,500+9,820)=19,882円。これに不動産を管理してもらう手数料3,000円を引いたとしても、16,882円の手取り収入が入ってくるのです。

金融商品に利回りという言葉が出てきます。「利回り」とは投資した金額に対して、どのくらい利益が出るのか、もしくは出た割合(%)のことを言いますが、測定するのに2つの方法があります。

だいたい不動産業者さんが使うのは表面利回りで、「(年間家賃収入÷物件価格)×100」で算出できます。
これに、各種の管理費や税金などを除いて計算するのが「実質利回り」です。

表面利回り=(年間家賃収入/物件価格)×100
実質利回り=((年間家賃収入-年間支出/物件価格))×100
となります。

これで計算すると、表面利回りは(5×12/500)100=12%
実質利回りは((5×12-25.5)/500)
100=6.9%
になります。

500万円投資して、月に1.6万円か、という声も聞こえてきそうですが、今時金融商品で年利6.9%という商品はなかなかありません。あってもハイリスクなものです。

というけで、今回は不動産のリスク観念を払拭していただくことに筆をさきました。次回は「マンションの耐久年数」、「繰り上げ返済の効果」、マンション2戸持つことの破壊力という話しをして行きます。

(アイキャッチ画像:AC)