【実体験】で語る 年収300万円でもできる不動産投資(その3)「マンション選びのポイント、ポテンシャルのあるマンションとは」

不動産

前回に続き今回は、「マンション選びのポイント、ポテンシャルのあるマンションとは」についてお話しします。

前回はこちら。

【実体験】で語る 年収300万円でもできる不動産投資(その2)「マンションの耐久年数」「繰り上げ返済の効果」「マンション2戸持つことの破壊力」
2回目の今回は、「マンションの耐久年数」、「繰り上げ返済の効果」、「マンション2戸持つことの破壊力」などについてお話ししていきます。なお、前回のエントリーはこちらです。マンションの耐久年数年収300万円台でマンションを買おう...

不動産投資は投資対象はなんでも構わないというわけではもちろんありません。大切なのは魅力のある不動産を選ぶことです。魅力のある=需要があるということです。

では、マンションの需要は何で決まるのかというと、ズバリ立地です。日当たり、築年数、部屋の広さなどの要素も大事なのですが、それよりも1番大事なのは「立地」です。

わたしのいう「立地」とはエリアと駅からの距離です。

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まずエリアはズバリ東京です

これは東京の人口の推移です。(出典:東京都HP)


昭和38年に1000万人を超えて以降、平成に入ってからもひたすら伸び続け、令和2年には1500万人を超える勢いです。東京都が増えているとういことは、当然地方が減り続けているのです。それもそのはず、国策としてやっているのですから。

経済規模はロスの2倍!

人が集まれば経済も伸びます。東京はニューヨークを抑えて、都市としての経済規模も世界一。まさに人・もの・金のすべてが集まっている。その規模はロスアンゼルスの2倍

人口増の要因は交通網

1つは交通の便。高速道路はどれも首都圏を中心に放射線状にのび、鉄道はと言えばこれも東京駅を中心に新幹線だけでも、東北、山形、東海道、北陸の路線がある。

これはJRだけでなく、私鉄の路線も同様で、山手線の主要駅からは、小田急、京王、京成、京急、東急、都営、営団などなど、放射線状に伸びていて、東京に集まり安いインフラができている。

図は、新幹線路線図です。見ていただければ一目瞭然なのですが、東京から放射状に延びているのがわかります。各地方から大阪や名古屋に行けなくとも、東京へは1路線で行ける便利さがあるのです。

例えば、日本海側の主要都市の金沢、新潟、東北の仙台、青森、北海道の札幌から東京へは直接行けるが、大阪へは乗り継がないと行けないのです。

 


さらに新幹線以外の鉄道網も発展しています。図は東京とニューヨークの地下鉄路線網を比べたものです(出典:幻冬社「都市のチカラ」)が、東京の網の目のように張り巡らされた、充実した鉄道網は車を持たずに生活することのできる理由になっています。

10億ドルの企業数はニューヨークの3倍

2つは、当然のことながらそういった場所には住むべき街(マンションや住宅)や企業ができていく。
これはマッキンゼーの資料ですが、収益10億ドル以上の企業数はニューヨークの3倍もあります。

東京メガロポリス構想

首都圏メガロポリス構想 | 東京都都市整備局

は、石原都知事時代に策定された首都機能を担う首都圏メガロポリス※の整備の方向性を示す政策です。
それは東京都だけでなく、七都県市の連携により将来整備構想で、現在着々と実行されています。
※七都県市(埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・横浜市・川崎市・千葉市)のおおむね首都圏中央連絡道路に囲まれた区

(出典:東京都HP)

東京の都市計画(最近)

地方再生は口だけで、東京にどれだけ金を注いできたのかを見てみます。
◎なんといっても東京オリンピック
残念ながらコロナで延期になりましたが、これまでこんな感じで東京にスタジアムを含む各種施設が作られてきました。

・新国立競技場
・東京体育館
・神宮外苑ホテル計画
・日本体育協会・JOC新会館
・都立明治公園
・環状2号線→小池百合子氏が豊洲にケチをつけて1年遅れになったが本当なら完成していた
・五輪の選手村跡地にできる晴海フラッグという高級マンション

◎羽田エリアの増改築

・第2旅客ターミナルを大規模改修し国際線の機能強化
・第1旅客ターミナルをリニューアルし、到着フロアを東京の玄関に改修

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2つ目は駅からの距離です

約7割の人は「徒歩10分以内」に住みたいと考えている

下記グラフは4年前にCHINTAIが調査した結果ですが、およそ7割が10分以内に住みたいと答えています。(5分以内に住みたいと答えている人も2割もいるのです)。この7割という数字は無視できない数字であり、マンション投資の際は最重要視すべき数値です。

わたしも何度か入居者が退去しましたが、その際やはり次の入居者が決まるまで徒歩10分を境に決定時間が遅れます。肌感覚でいうと、おおよそ、1ヶ月近くの差がある感じです。1ヶ月というと丸々家賃1月分。7-8万になります。

「出典:CHINTAI」

物件下落リスクも低くなる

駅から近いほどマンションの価格が高くなるので、初期の投資額は大きくなるのですが、長く持ち続け、物件が卵(家賃)を産みインカムゲインを得続けられるのは大きな魅力です。
それに、徒歩10分以内の物件であれば、万一手放すことになったとしても、人気は高く売却が比較的容易になります。

このように、毎日のように利用する駅からの近さはめちゃめちゃ重要な要素なのです。それは日当たりや、周りの環境よりもです。

以上、「マンション選びのポイント、ポテンシャルのあるマンション」についてお話ししました。次回はなぜワンルームか」「マンションを買う際に必ずチェックすべきこと」「管理費と管理費の違い」などについてお話しします。