【実体験】で語る 年収300万円でもできる不動産投資(その4)「なぜ中古か」

不動産

今回「なぜワンルームか」について書こうかと思いましたが、過去にエントリーしていたので、今回は「なぜ中古か」についてお話しします。前回はこちら。

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なぜワンルームかはこちらです。

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理由は以下の4つです。

1費用対効果が高い(利回りが良い)
2空室リスクが高い
3増える単身者
4地震に強い

なぜ中古かの理由は3つあります。

1.新築より3-4割以上安い

新築はデベロッパーが売るための宣伝(広告)をします。その広告費はデベロッパーが払っているわけではなく、物件価格に上乗せされて売られるのです。

例えば新築に入居した人がある理由で半年後に出たとします。するとその物件は中古として、市場価格が変わっていなければ、およそ2割下がった価格で売り出されます。

下記のグラフは首都圏の新築と中古の平均販売価格ですが3-4割、年によっては5割近くも安くなっています。

よって、中古は手の届き安い投資物件と言えますし、前のエントリーでも書いたように、最初に投資するなら中古の築年数が経っているものからが手頃で良いかと思います。

(出典:東京三菱UFJ不動産販売)

2.利回りが良い

新築の価格が高いということは、初期投資額が多いということです。第1回のエントリーでも書いたように

利回りは「表面利回り=(年間家賃収入/物件価格)×100」、「実質利回り=((年間家賃収入-年間支出/物件価格))×100」ともに、物件価格額
が大きく関わります。物件価格が低ければ低いほど、利回りは増えて行きます。中古マンションは価格が安いので、当然、利回りはよくなるのです。

3.家賃の変動が少ない。

新築の場合、最初の入居者までは新築物件としての家賃価値になりますが、入居者が出て行ったあと、次の入居者の募集からは中古物件として扱われます。当然値下がりします。

下記グラフのように、経年の家賃の変動は平均すると少ないのですが、新築だけは別です。新築から中古になった途端に激しく下落するので、安定した収入計算をたてることが難しくなります。

(出典:住宅新報)

 

4.賃料の差が少ない

ここ数年の新築平均賃料は8.5万円、中古は7.0万円。約2割しかさがありません。新築と中古の初期投資額(価格)の開きを比べたら、家賃賃料の差は少ないと言えます。

しかも、新築の場合この賃料はあくまでの最初の入居者限定の賃料なのです。

(出典:(株)ANNEX・NEO)

というわけで、中古のメリットをお分かり頂けたでしょうか。次回は、「マンションを買う際に必ずチェックすべきこと」「管理費と管理費の違い」などについてお話しします。