不動産投資5つのリスクとその対処策

不動産

こんにちは、了です。

今日は不動産投資におけるリスクと対処策についてお話しします。

不動産投資も「投資」の1つですから、株やFXなどとくらべてリスクは少ないもののノーリスクというわけにはいきません。主なリスクを挙げると次の5つです。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・家賃下落リスク
・不動産価値下落リスク
・天災リスク

空室リスク

これまで10年以上不動産投資を続けてきましたが、1番のリスクはなんと言っても空室リスクです。
なぜなら、空室リスクは他の4つに比べて発生する割合(率)が高いからです。

不動産価格や家賃価格は早々下がるものではありません。また家賃滞納も頻繁にはおきません。天災はその頻度ははるかに低いです。

マンション投資をやっていれば空室リスクは必ず発生すると言っても良いでしょう。わたしの経験則では、4年に1度の割合で入居者が出ていく感じです。

しかし、ゼロにはできませんが、リスクを抑えることはできます。出ていく人を止めることはできません。ですので、出て行った後に、次の人に早く入居してもらうということが必要です。

対処策は2つあります。

1つ目は、ポテンシャルの高いマンションを買うことです。何度も言っているとおり、駅から徒歩10分以内の物件を買うことです。(できれば都内)

この週刊現代の記事によれば、

2025年、マンションの9割近くが値下がりする…AIが衝撃予測(週刊現代) @moneygendai
実は、今の値段があまりにも高すぎるのかもしれない。五輪を前に、供給がピークに達し、マンション価格は下落を始める。その「底」が、2025年だ。これからいったいなにが起こるのか。

「’13年時点の数字では、都心7区(千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川)では駅から1分離れるごとに平米あたりの成約単価は8000円ほどしか下がらなかった。ところが’18年の5月時点では、1万8000円も下がっています。5年間で2倍の格差が生じたわけですが、こうした立地の価格差はさらに大きくなっていくでしょう」

とのことです。借りる人(買う人も)は駅からの距離を1分単位で考えていることがわかります。

2つ目は世帯ものではなくワンルームマンションを買うことです。

例えば、入居を決めるのも単身の場合1人で決めればそれで済むのですが、世帯用の場合家族がいるのでなかなか決まりません。学校環境、生活環境(買い物、医者、公園)などにこだわるからです。

また、空室になった場合、世帯用の家賃はワンルームより高いので、空室になった場合収入減となってふりかかってきます。

さらに、マンションは退去したごとに部屋のクリーニングを行い、場合によっては床やクロスの張り替えを行います。世帯用はリフォームにかかる期間も長く、費用についてもワンルームは数万円ですみますが、世帯用は少なく見積もっても20万円以上はかかります。

滞納リスク

このリスクは比較的簡単に対処できます。

入居者の方にカード会社経由で家賃を支払ってもらうようにすることです。これによって万が一入居者が滞納した時には家賃2年相当分を支払ってくれます。

わたしが使っているカード会社は丸井の関連会社、「エポスカード」です。

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利点はいくつかあります

1.入居者の信用調査をカード会社がやってくれるので、基本的に支払い能力のある人が入居します。
2.それでもその入居者が滞納した場合は家賃の2年分相当(更新料含む)。を支払ってくれます。
3.万一滞納したまま居座ってしまった場合、カード会社が契約する弁護士さんが対応してくれます。もちろん無料です。

入居者側にも家賃をカードで支払うことによって、丸井のポイントがつくメリットがあります。

家賃下落リスク

これについては、リスクは正直かなり少ないと考えています。

以前のエントリーでも書いたように、ここ20年くらい、都心のマンションの家賃は下がっていません。

もちろん、経年劣化によるマンション価値の下落によって、多少は下がる場合もあります。しかし、下がったとしても下落幅は小さいと考えます。

このグラフをみてください。2004年からの東京圏の平均家賃ですが、ほとんど変わりはありません。

わたしも2001年から不動産投資を始めているのですが、物件ごとに上がり下がりはありますが、トータルの収入家賃若干増えています。20年間市場の家賃価格は下がっていないのです。

(出典:住宅新報)

不動産価値下落リスク

不動産価格は2000年以降ひたすら上がり続けています。もちろん、だからと言ってこれからも上がり続けるという保証はありません。下がることもあるでしょう。

でも、マンション投資のメインは売買差益で儲けるキャピタルゲインではなく、家賃収入で儲けるインカムゲインです。

不動産価値が下がったからと言ってそれに連動して家賃は下がるわけではありません。

天災リスク

天災だけはどうしようもないのですが、でも自力でリスクを減らすことはできます。

一番典型的な地震によるリスクですが、例え地震が起きたとしても、不動産の資産価値や収益力ができるだけ低下しないようにリスクヘッジをしておくことが大切です。

それには、まず1981年以降に建てられた建物を買う必要があります。それ以降のマンションは新耐震基準というものを満たしています。阪神大震災の時に1981年以降に建てられたマンションで倒壊したマンションはゼロでした。もちろん万が一のために、地震保険に加入しておくことは重要です。

また、地盤沈下や液状化に関しては、ハザードマップなどであらかじめ地盤を調べておけばある程度は避けられます。

国土交通省ハザードマップ

ハザードマップポータルサイト
国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。