【体験から語る】ワンルームマンション投資成功のための5つの秘訣

不動産

こんにちは。

今日は、ワンルームマンション投資を成功させるための秘訣をお話しします。

何度も言うように、投資にはリスクがあります。
でもそのリスクを軽減させ、メリットを伸ばせば成功に近づきます。

7月に「マンション投資はなぜワンルーム一択なのか」というエントリーを書きました。こちらです。

マンション投資はなぜワンルーム一択なのか
以前ワンルームマンションについワンルームマンションは徒歩10分圏内を買わんと負け組になる話し」↓を書いたのですが、考えてみればそもそもなんでマンション投資はワンルームなの?という点について書いていなかったので、今回書いてみます。ブロ...

このなかで、ワンルームマンションは

・費用対効果が高い(利回りが良い)
・空室リスクが低い
・増える単身者
・地震に強い

というメリットを書きました。

これを成功させるための秘訣として、5つあげてみました。

1.ポテンシャル(立地)にこだわる

マンション投資の最大のリスクは空室リスクだと以前書きました。そして、そのリスクを回避するためには立地にこだわることが全てだとも書きました。

そのためには、何がなんでも立地にこだわるということです。立地とはすなわち便利なところ。便利なところとは駅近です。駅に近いことがすべてだとも言えます。

都内、または横浜エリアです。間違っても都心から1時間も離れたところを買うべきではないし、駅から10分以上離れた場所を買うべきではありません。

2.出口戦略(いつ売るか)を考えておく

いつ売るかを考えるのは、大事なことです。わたしは基本的にマンション投資はマンションが朽ちてなくなるまで持っているべきだと考えていますが、中には途中で買い替えや売却を検討している人もいるかと思います。

その多くはキャピタルゲインでも稼ごうと思っている人です。

その場合、インカムゲインでどれだけ儲けて、何年後に売るか。その時の売却額はどの程度だったら売るのかを、買う時に決めておくべきです。

家賃収入の総額と売却価格の合計が、取得費用を上回った時に、不動産投資が成功するものです。赤字で売ったのでは何のために買ったのかもわかりません。

3.低利ローンへの借り換えを検討しておく

多くの場合、ワンルームマンション投資はローンを利用することになると思います。

実収入をあげるためには場合によってはタイミングが合えばローンの借り換えも1つの有効な手段になります。市場の金利が下がり、仮に3%から2%への借り換えができれば、それだけ、実収入が増えるからです。

そのためには市場金利を常に意識しておいてください。

4.出来るだけ繰り上げ返済をする

ローンを組みましたが、毎月の支払いは家賃が「やって」くれます。前回のエントリーで書いたように、家賃から管理費等とローンを差し引いた取り分が実利益になります。

でも、それに満足していてはダメです。ローンのあるマンションは純粋な資産ではありません。あくまでも借り物です。借り物を貸して儲けている段階です。

ローンを組んだ当初のほとんどは利息です。イメージでいうとこんな感じです。

(画像出典:goo住宅・不動産)

オレンジの部分が利息です。ローンがスタートした直後の半分以上は利息になります。例えば、1,000万円を金利2%、30年ローンで借りた場合、毎月の返済額は36,962円ですが、最初の数年間は6割が利息です。つまり、22,177円が利息。返しているお金は14,787円しかありません。

このまま繰り上げ返済をしない場合は、330万円も利息を払うことになるのです。

繰り上げ返済をすると白抜き部分の利息が不要となり、さらに期間も短縮(点線の部分)できます。

ざっくり言うと、50万円繰り上げ返済することで、期間短縮だけでなく50万円の利息が節約できます。
そして上図を見てわかるように、繰り上げ返済は早ければ早いほど得になります。

5.サブリースは絶対に避ける

サブリース契約を結べば、オーナーは空室リスクがなくなり、安定した賃料を得ることができると言われています。しかし、実際には、家賃はオーナーと管理会社が相談して決めることにはなっていますが、それはあくまでもオーナー側の意見が違った場合であり、その決定権は管理会社が持つことがほとんどです。

不動産管理会社は市場価格より安い価格で出せば入居希望者は増えるので、契約更新時にオーナーへ低い価格で打診します。(一般的に保証される賃料は相場の80%から90%)。

考えてみれば当たり前で、管理会社は空室が出ればその分だけ損をするので、市場価格より安い価格で募集をかけます。同等の物件よりも安ければ客がつくのも当然なんです。

それを知らない無知なオーナーは家賃に穴が開かないことで単純に喜んでますがそれは大間違いです。

簡単に計算をしてみると、市場価格で家賃8万円の物件を90%で募集をかけると7.2万円で8千円/月の損。年間では9.6万円の損をします。

わたしの持っている物件の経験則では、だいたい1度入ったら入居者は平均して4年はいますので、サブリースにすると9.6万×4=38.4万円(4年間)で損をします。

もしサブリースにせずにした場合、空室費用は先ほどの例でいえば、1ヶ月空室が出ても17万円。差し引きで21.4万円です。つまりサブリースにすることで、約21万円を捨てていることになるのです。そう、多くのオーナーの勘違いは管理会社が客を連れてきてくれると思っていることなのです。

そうではありません客を連れてくるのはあくまでも物件の持つポテンシャル(主に立地)なのです。市場価格で応募をかければ必ずお客は必ずつきます。

ワンルームマンションの成功の秘訣をお話ししました。参考にしていただければ幸いです。