住宅ローンは早期に返済すべき理由/「高齢でローンを抱えるリスクとは」

不動産

今日の日経新聞に

「住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳 年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味必要」という記事が載りました。

記事によると

定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。

借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。(抜粋)

(日経新聞)

住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳
定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。借入時の

正直、これは結構衝撃的な記事だと思います。

以前のエントリーで「人生100年時代の嘘」というのを書きましたが、

人生100年時代の嘘。認知症患者だらけになる日本。
9/15の敬老の日に、100歳を超えるお年寄りの人数が発表された。その数は初めて8万人を超え、そのうち女性が88%。記事(抜粋)によると厚生労働省は15日、全国の100歳以上の高齢者が同日時点で8万450人に上り、初めて8万人を超え...

平均寿命が100歳になったとしても本当じ大事なのは働ける年齢です。健康寿命は、男性が71.19歳、女性が74.21歳です。しかもこれは、病気になっていないというだけで、働ける年齢とは違います。多分、働ける年齢はかなり下がるでしょう。

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住宅ローンは早く返済しないとあとで大変

家を買うときに一番悩むのが住宅ローンだと思います。何しろ人生で一番大きな買い物であり、しかも一度借りたら、長期に渡ってローンが続くからです。

買う前からローンはどれくらいだろう、いつまでかかるんだろう、と心配になることがあると思います。元気で働けるうちは問題はありませんが、高齢になるにつれて働けなくなるリスクはどんどん高まっていきます。

記事にあるように銀行によっては85歳まで貸すところもあるようですが、意味不明です。

借り手も貸し手も、負債を先延ばしにしているだけです。つまり、貸す側は自分の代で決済期限が来ないから後回しで良い、借りる側はとにかく嫌なことは後に送ってしまえということです。

例えば35歳で35年ローンを組んだとすると、70歳。年金に期待したいところですが、現在でも年金は65歳にならないと出ません。多分年金をもらうことには、70歳程度に繰り上がっているか破綻しているかのどちらかです。

この記事にあるように、73歳でローン完済を予定していたら大変なことになります。

しかも内閣府によると、高齢者の半数近くが何らかの自覚症状を訴えていおり、2013年における65歳以上の高齢者の半数近くの人が何らかの自覚症状を抱えており、まともに働ける人は半数です。

(画像出典;内閣府)

働けず、年金も出ずということになれば、あとは破綻するしかありません。

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自宅は中古を買うべき理由

以前のエントリーで投資マンションは中古を買うべし、と書きましたが自宅も同じです。

新築の不動産は広告費がかなり積まれています。当然それをディベロッパーは回収します。そう、家の価格に乗せてです。中古の場合この広告費があまりかかっていません。

さらに、一旦人が入居した家は中古になり、価格が2割程度下がるのです。なので、持ち家が欲しいと思ったらまずは、新築を探さず中古を探してみてください。

例えば4000万円の新築不動産は中古では3200万円で買えます。その差額は頭金にしても良いですし、貯金しておいて投資にまわし、あとで繰り上げ返済に使っても可です。

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ローンを早く返す(繰り上げ返済をする)と二重の得になります

1.金銭的なメリット

ローンを組んだ当初のほとんどは利息です。イメージでいうとこんな感じです。

(画像出典:goo住宅・不動産)

オレンジの部分が利息です。ローンがスタートした直後の半分以上は利息になります。

例えば、1,000万円を金利2%、30年ローンで借りた場合、毎月の返済額は36,962円ですが、最初の数年間は6割が利息です。つまり、22,177円が利息。返しているお金は14,787円しかありません。

このまま繰り上げ返済をしない場合は、330万円も利息を払うことになるのです。

繰り上げ返済をすると白抜き部分の利息が不要となり、さらに期間も短縮(点線の部分)できます。

ざっくり言うと、50万円繰り上げ返済することで、期間短縮だけでなく50万円の利息が節約できます。
そして上図を見てわかるように、繰り上げ返済は早ければ早いほど得になります。

持ち家の場合1,000万円どころか2,000万円〜3,000万円は借りるでしょうから、効果はこの倍以上です。

2.精神的負担減のメリット

わたしも35歳の時に30年ローンで3,000万円借りたのですが、やはり精神的負担は大きかったです。いつも給料から結構な金額がひかれ、当時は金利も5%と高かったのでボーナスもかなり引かれました。

で一念発起して返済を始め、50歳の時に完済しました。完済したときのスッキリした気分は今も忘れません。喉のつかえが取れたような感じです。

縛られていたものから自由になった、という人もいますが、まさにそんな気持ちでした。

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繰り上げ返済の貯め方

メリットがわかったら実行あるのみです。

貯め方は人それぞれですが、FPとしてわたしがおすすめするのは、天引きで別の口座を持つことです。単純に給与が振り込まれる時にすでに天引きされていれば、残りのお金でやりくりするしかないからです。

天引きはわたしは財形貯蓄を使っていましたが、会社で普通預金の口座に振り込んでくれるのならばそれもOKかと思います。

また、ボーナスはできれば半分、最低でも1/3は貯めるようにしましょう。

返済だけに使うと決めたのなら、例えば、つみたてNISA制度が良いと思います。つみたてNISAで年間80万円積み立たとすると、10年なら累計800万円です。平均1%で運用できたとすると10年後には約840万円、2%なら約880万円程度の繰り上げ返済資金になります。

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まとめ

お話ししたように、

1.高齢になるまでローンを抱えていてはリスクが増えるだけです。そのため、

2.出来れば中古住宅を買って2割の得をする

3.繰り上げ返済をできるだけ早いうちに実行する。

わたしとしては、1を特に重視したいと思っています。そもそもの金額が安ければ安いほど返済が楽になる、という当たり前の理屈です。