マンションのリスクの多くは空室リスクなのですが、自然災害のリスクも侮れません。
地震と言えば、9年経ってもまだ記憶に新しい「3.11東日本大震災」。あの時、多くの家屋が地震で倒壊しましたが、大きな傷をおったマンションもあれば、かすり傷ですんだマンションもあります。
明暗の分かれ目
は何かというと、「耐震性基準」です。新耐震法は昭和53年の宮城県沖地震を機会に、昭和56年以降「震度6以上でも当秋しない住宅」を建てることが義務付けられたものです。
3.11もこの新旧の耐震基準の差がもろに出て、新基準の建物はほとんど無傷だったのですが、旧耐震基準のものは倒壊は水槽が傾いたり、壁が崩落したりしました。
つまり明暗の分かれ目だったのは新耐震基準かどうか。なので、古いマンションを購入する場合でもこの昭和56年というワードは覚えておきたいものです。
火災、液状化リスク
地震以外にもリスクはあります。主に火災と液状化です。火災は東京の下町エリアの木造家屋が密集する場所、足立、台東などに多く発生するといわれ、その周辺に立っているマンションでもその煽りを食って被害に遭う可能性は少なくないといえます。
さらに液状化は埋立地のような地盤の弱いエリアに発生し、千葉県の浦安、幕張エリア、江東区、江戸川区、神奈川の川崎エリアに多いと言われています。3.11でも結構話題になりましたが、浦安、幕張といったエリアは埋め立ての影響がもろに出て、結構被害が多かったようです。
ただ、その多くは柱を地中の安定岩盤まで打ち込んでいたマンションの被害は水道、電気等だけで済み、被害は一戸建てがほとんどでした。
以上を総合すると、都内で買うべきエリアは、城西、城北、都心6区のうちの西側、城南の北側です。逆に避けるべきエリアは城東と都心、城南の湾岸エリアです。
地震、火災、液状化のリスクは都や県のハザードマップで簡単に調べられるので、マンション購入の際はぜひ参考にしてください。
