マンション投資はなぜワンルーム一択なのか

不動産

以前ワンルームマンションについワンルームマンションは徒歩10分圏内を買わんと負け組になる話し」↓を書いたのですが、考えてみればそもそもなんでマンション投資はワンルームなの?という点について書いていなかったので、今回書いてみます。

ワンルームマンションは徒歩10分圏内を買えば勝ち組になる
今日は投資マンションの物件の見極めについてお話ししてみます。ズバリ立地、ズバリ駅からの徒歩分数です。ワンルームマンション投資は都市圏が基本にな離、できれば投資物件は東京23区で、というのはおすすめというかもはや必須です(これについては別...

ブログでも何度か言ってきましたが、マンション投資には家賃収入で儲ける「インカムゲイン」と売買差益で儲ける「キャピタルゲイン」の2パターンがありますが、お勧めインカムゲインです。

そのインカムゲイン、つまりマンションを買って貸し出す場合、大きく分けて2つのパターンがあります。1つは世帯者マンション、もう1つはワンルームマンションです。
結論から言うと、マンション投資はワンルーム一択です。その理由は4つあります。

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1.費用対効果が高い(利回りが良い)

家賃収入で利益をあげようとする以上、少ない費用で大きな効果をあげたいのが心情です。
ワンルームマンションと世帯用マンションを比較すると大体こんな感じになります。

年利で2%以上違います。さらに、初期投資額は世帯用ですとどうしても1戸買うのに3,000万円以上と、すぐには手が出ない価格です。
高い上に利回りが悪い、これだけでワンルーム一択の理由になるのですが、まだあります。

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2.空室リスクが低い

大家としては入居者の方にできるだけ長く入っていただきたいのですが、そうもいきません。入居者はいろいろな都合(転勤、結婚、帰省など)で必ず出ていきます。わたしの経験値からいうとだいたい平均4年で入居者は退去していきます。そうなると発生するのが空室です。

マンション経営で1番のリスクが空室リスクなのですが、このリスクについてもワンルームに軍配が上がります。

例えば、入居を決めるのも単身の場合1人で決めればそれで済むのですが、世帯用の場合家族がいるのでなかなか決まりません。学校環境、生活環境(買い物、医者、公園)などにこだわるからです。

また、空室になった場合、世帯用の家賃はワンルームより高いので、空室になった場合収入減となってふりかかってきます。

さらに、マンションは退去したごとに部屋のクリーニングを行い、場合によっては床やクロスの張り替えを行います。世帯用はリフォームにかかる期間も長く、費用についてもワンルームは数万円ですみますが、世帯用は少なく見積もっても20万円以上はかかります。

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3.増える単身者

結婚しない人がふえ、地方から都心に人が集まる仕組みに加え外国人労働者も増えています。
下記グラフは東京都政策企画局作成の「家族類型別世帯数の推移」ですが、 「単独世帯の増加に伴い、一世帯当たりの平均世帯人員は 2015 年に 1.99 人と初め て2人を下回り、2060 年には 1.89 人となる。

世帯数に占める家族類型別の割合をみると、2060 年には単独世帯が 48.4%、夫 婦のみの世帯も 18.5%となり、2015 年に比べ割合が上昇するが、一方、夫婦と子どもから成る世帯の割合は 20.0%に低下する」と、世帯が減り単身者が増える予測をしています。

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4.地震に強い

これはあまり言われていませんが、ワンルームマンションは地震に強いということです。

阪神大震災の際、地震で倒れたワンルームマンションは1ツもなかったことはあまりにも有名ですが、考えてみれば当たり前で、鉄筋で作ったマンションの中で特にワンルームマンションは囲いが狭く柱が多くあるので、世帯ものよりも崩れにくいという特性を持っています。

というわけで、今回は投資マンションならワンルームマンションを、という話しをしてみました。