45歳の友人から電話があった。曰く
マンション買った！
へー投資始めたんだ。
と、わたしが日頃マンション投資はなかなかいいよと言ってきたのが奏功したのかな、とほくそ笑んでいると
いや、自宅マンション
4千万円。
マジかい。
って感じでした。
いつも不思議に思っていたのですが、なぜか人はマンション投資＝危険、自宅マンション＝おめでとう、となるのです。
友人は30年のローンを組んだらしいので、ローンが終わるのは75歳の時です。わたしには危険な投資としか思えないのです。
30年ローンというリスク
住居の話が続きますが、ローンを組んで家を買うことへのリスクといったら尋常ではありません。
例えば30年もの長期ローンを組んで自宅を購入することは、株で言えば借金して一つの銘柄に集中して高額な投資をすることと同じで、リスクから見たらかなり高いことになります。
例えば、40歳の時に妻と子供2人の4人家族で4LDKを買ったとします。子供の独立は早いと大学進学の時です。つまり、子供と一緒に住んでいる期間は早いと10年たらずなのです。
その他、住居の欠陥リスク、火災や自然災害のリスク、資産価値の低下リスクなど家を買うにはリスクがかなりあるのです。
特に「35年ローンなら、毎月の返済額が低くなる」とか「繰上返済すれば定年前に完済できる」とか、「いざとなったら売却すればいい」という不動産屋の甘言を聞くと、あてが外れます。
家を買う場合はたいていギリギリの予算で買うので、なかなか繰り上げ返済はできず、いざとなったら売れば良いにいたっては、資産が低下してしまったら、ローンさえ返せない金額でしか売れないこともあります。（特に地方の戸建て）
さらに、30年単位で住むのであれば、マンションで200万円～300万円、一戸建てで300万円～500万円の修繕費用が必要になります。
持ち家は負債
なんと言っても自宅は何の価値も生み出しません。ここでいう価値はお金という意味です。自宅の価値をお金に例えるとはおかしいという人がいますが、これは事実だから仕方がありません。
例えば友人の例でいうと、4千万円の不動産投資なら、ワンルームマンションが都内に2軒買えます。この生み出す価値は月に約15万円。しかも都内のワンルームなら資産価値が大きく減ることはなく、場合によっては増えます。
15万円×12ヶ月×30年=5,400万円。もちろん30年間、家賃はそのままではなく年1%ずつ減りはしますが、それでも自宅がまるまる1軒買えてしまう計算になるのです。
不動産投資は資産なら、持ち家は負債です。
自宅は中古を買うべき理由
以前のエントリーで投資マンションは中古を買うべし、と書きましたが自宅も同じです。
なぜかというと、新築はデベロッパーが広告費用を乗せているからです。新築を売るのには宣伝が必要です。マンションなら新聞広告、チラシ、WEBメディアへの広告など何億ものお金がかかっているのです。
それを回収するために新築マンション自体にその費用が加算されます。中古の場合この広告費から解放されます。
さらに、一旦人が入居した家は中古になり、価格が2割程度下がるのです。なので、持ち家が欲しいと思ったらまずは、新築を探さず中古を探してみてください。4千万円の物件なら3千2百万円で買えるのです。
人が住んだ家は嫌だと思うのは単なる感情です。もし気になるのなら、壁紙や床を張り替えれば良いのです。百万円かければ綺麗にリフォームできます。
新築持ち家を買うのなら、中古を買って余った資金を投資に回すべきです。10年ものの中古なら7割、2千8百万で買えます。1千2百の投資マンションを買えば月に6万円が手に入ります。これを自宅のローンに回せばローンは無料になるのです。
